Schubkarre mit Geld vor einem Einfamilienhaus

Immobilienverrentung mit Chancen und Risiken Rente aus dem Eigenheim

Stand: 14.09.2020, 06:31 Uhr

Die Corona-Krise lässt viele Bürger noch sorgenvoller auf die finanzielle Situation im Rentenalter blicken. Kleine Renten kann man prinzipiell durch eine "Verrentung" der eigenen Immobilie aufbessern. Konditionen, Kosten und mögliche Fallstricke sollte man dabei genau ins Visier nehmen.

Die gesetzliche Rente dürfte für viele Bundesbürger in einigen Jahren überschaubar ausfallen. Auch private Vorsorge wird für viele im Alter nicht ausreichen, um den Lebensstandard zu halten. Glücklich, wer als Rentner ein Eigenheim hat, für ihn fallen zumindest Mietkosten bei der Finanzierung des Ruhestands weg, Mieter sind angesichts weiter steigender Mieten bei sonst gleicher Vermögenssituation deutlich schlechter aufgestellt.

Wer dennoch finanziell klamm im Alter zu werden droht, kann seine Einkünfte aufstocken, indem er seine Immobilie zu Geld macht. Allerdings nicht indem er sie verkauft und fortan zur Miete wohnt, sondern indem er sie "verrentet". Dabei bleibt er lebenslang in "seinem" Eigenheim wohnen.

Auszahlung: Einmal oder monatlich

Für die Immobilienverrentung gibt es eine Reihe von Möglichkeiten, die sich in ihrer Ausgestaltung zum Teil stark unterscheiden. So kann der Eigentümer prinzipiell einen, mehr oder weniger großen, Verkaufserlös ausgezahlt bekommen oder aber sich eine monatliche Rente auf seine Immobilie von einem entsprechenden Partner auszahlen lassen.

Die bekanntesten Varianten dafür sind eine Leibrente auf Lebenszeit und der Verkauf der Immobilie mit einem lebenslangen Nießbrauch. In beiden Fällen wird vom Verkehrswert der Wert des Wohnrechts, bzw. des Nießbrauchs abgezogen. Der Eigenheimbesitzer erhält also eine einmalige oder monatliche Zahlung nach Abzug dieses ermittelten Wertes, plus Gebühren der Anbieter. Real wird dann je nach Anbieter und Alter des Verkäufers nur knapp die Hälfte des Verkehrswertes ausgezahlt oder verrentet.

Komplettverkauf mit Rollenwechsel

Auch der Verkauf oder Teilverkauf der Immobilie mit einem anschließenden Mietverhältnis ist möglich. Dabei muss der Verkäufer, der sein Haus oder seine Wohnung weiter bewohnt, auf andere Details achten. Beim Teilverkauf etwa fallen Kosten für ein Nutzungsentgeld an. Wer komplett verkauft und danach die Rolle des Mieters eingeht, muss auf Details im Mietvertrag achten. Zudem können spätere Mietsteigerungen der Finanzplanung im Alter einen Strich durch die Rechnung machen. (s. unsere Übersicht: Formen der Immobilienverrentung).

Die Zahl der Anbieter von Immobilienverrentung ist übersichtlich. Nur beim Verkauf mit anschließendem Nießbrauch und beim Verkauf mit einem Rollenwechsel zum Mieter kann der Eigenheim-Besitzer direkt am Markt oder über Makler nach Käufern suchen. Führende Anbieter der anderen Verrentungs-Varianten sind etwa die Deutsche Leibrenten AG, die Stiftung Liebenau oder neuere Anbieter wie Wertfaktor und Heimkapital (beim Teilverkauf).

Wie solide ist der Anbieter?

Die Stiftung Warentest empfiehlt, sich die Firmen vor einem möglichen Abschluss selbst ebenfalls genau anzuschauen. Eine Zahlungsunfähigkeit des Käufers kann prinzipiell auch zum Ausfall von Rentenzahlungen führen oder eine Rückabwicklung des Verkaufs erfordern.

Variante muss individuell passen

In allen Fällen sollten die Konditionen einer Immobilienverrentung genau abgeklopft werden. Und sie sollten zur Lebenssituation des Eigenheim-Besitzers passen. Generell gilt: Je älter der Verkäufer, desto mehr an Zusatzrente kann er aus einer Immobilenverrentung an Einnahmen erzielen. Denn bei der Berechnung des Wohnwertes/Nießbrauchwertes werden stets die statistischen Erwartungen an das Lebensalter des Verkäufers berücksichtigt.

Das Vererben einer Immobilie ist naturgemäß nur noch Teilen möglich, beim Komplettverkauf mit anschließender Anmietung gar nicht. In jedem Fall sollten Nießbrauch- oder Wohnrechte erstrangig im Grundbuch eingetragen werden. Wer künftig als Mieter in seinem (ehemaligen) Eigentum wohnt, sollte vertraglich eine Kündigung wegen Eigenbedarf ausgeschlossen werden.

AB

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Formen der Immobilienverrentung Übersicht

Immobilienverrentung

Nießbrauch nach Verkauf

Einen Nießbrauch, also das Recht auf unbegrenzte Nutzung seines Eigenheims nach einem Verkauf, muss man beim Verkauf erstrangig ins Grundbuch eintragen lassen. Käufer findet man bei dieser Variante am freien Markt, etwa über die Annonce in einem Immobilienportal oder durch die Vermittlung durch Makler. Der Nießbrauch besteht auch fort, wenn der ehemalige Besitzer zum Beispiel ins Heim umzieht. Vererbt werden kann hier nur ein „Restwert“, wenn mit dem Käufer der Immobilie eine Mindestnutzungszeit vereinbart wurde, die nicht abgelaufen ist.