Adler Real Estate-Immobilie in Berlin

Wohnimmobilien stabil, Gewerbe mit Problemen Corona-Krise belastet den Immobilienmarkt

Stand: 26.05.2020, 06:45 Uhr

Nicht nur die Aktienmärkte haben einen heftigen "Corona-Effekt" zu verdauen. Auch im Immobiliensektor wächst die Sorge vor deutlichen Preisrückgängen. Der weitere Verlauf der Pandemie dürfte auch dort darüber entscheiden, ob es für Hausbesitzer und Investoren brenzlig wird.

Die aktuellen Daten machen Immobilienbesitzern noch Mut: Der Hauspreis-Index EPX, den die Immobilien-Transaktionsplattform Europace allmonatlich ermittelt, zeigt noch nach oben. Die Preise für Eigentumswohnungen und neue und bestehende Einfamilienhäuser legten im April um 0,7 Prozent gegenüber dem Vormonat zu. Der Preisauftrieb hat sich offenbar verlangsamt, doch von Preisrückgängen ist noch keine Spur. Im Vergleich zum Vorjahresmonat liegen die Preise sogar 11,6 Prozent höher.

Wohnimmobilienmarkt noch robust

Dass die Corona-Krise bislang noch keine gravierenden Auswirkungen auf den Markt für Bestandswohnungen hat, belegt auch eine aktuelle Untersuchung des Immobilienportals Immowelt. In 45 von 60 untersuchten Großstädten steigen die Kaufpreise seit Ende des vergangenen Jahres. In der Analyse wurden die Angebotspreise von Bestandswohnungen (40 bis 120 Quadratmeter, Baujahr 2016 oder älter) in den letzten vier Monaten 2019 mit den ersten vier Monaten 2020 verglichen. "Bislang hat der Wohnimmobilienmarkt die Corona-Krise gut überstanden, die Preise sind größtenteils stabil oder steigen sogar weiter", sagt Cai-Nicolas Ziegler, Chef der Immowelt AG.

Ähnlich schätzt Immobilienexperte Klaus Oberfuchshuber von der Privatbank Merck Finck die Situation ein: "Die Immobilienpreise bei Wohnungen stehen vor einer gesunden Seitwärtsbewegung. Zuletzt war der Markt in einigen Bereichen überhitzt." Investoren würden nun aber verstärkt auf die Qualität der Lagen, Nutzungsarten und Mieter achten, so der Experte.

Pessimistischer war in einer Studie aus dem April das Forschungs- und Beratungsinstitut Empirica. Hier wurde ein Rückgang der Kaufpreise um zehn bis schlimmstenfalls 25 Prozent bei Wohnimmobilien in den kommenden Monaten erwartet. Erst 2021 würden sich Kaufpreise wie auch Mieten wieder stabilisieren oder leicht steigen.

Niedrigzinsen werden weiter stützen

Deutschland kann in Sachen Wohnimmobilien auch in der Corona-Krise von mehreren Entwicklungen profitieren. Zum einen werden die Hypothekenzinsen wohl auf Sicht von vielen Jahren auf einem sehr niedrigen Niveau bleiben. Damit ist es für Kaufinteressenten weiterhin attraktiv, ein Eigenheim zu finanzieren oder in die "Asset-Klasse" Immobilien zu investieren und als Vermieter regelmäßige Einkünfte zu erzielen.

Die sozialen Sicherungssysteme, allen voran das Kurzarbeitergeld, haben in Deutschland zudem bislang nur zu geringen Mietausfällen geführt. Bislang hat nur ein Prozent der Mieter finanzielle Unterstützung beantragt. Der größte Wohnungsbesitzer Deutschlands Vonovia rechnet wegen der Corona-Krise mit maximal zwei Prozent Mietausfällen.

Und nicht zuletzt haben sich in Deutschland die Preise für Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren deutlich weniger stark nach oben entwickelt als in den europäischen Nachbarländern, das hat jüngst eine Studie des Beratungsunternehmens Deloitte bestätigt.

Gewerbeimmobilien wohl stark betroffen

Deutlich komplizierter und differenzierter ist die Lage allerdings im Bereich der gewerblichen Immobilien. Michael Hüther, Direktor des Deutschen Instituts der Wirtschaft in Köln, rechnet zwar nicht mit einem Einbruch des Sektors, wohl aber damit, dass man sich dort auf "nachlassende Preise" einstellen muss. Derzeit laufen die meisten Baustellen allerdings noch auf vollen Touren, in der Branche werden Aufträge abgearbeitet, die vor der Corona-Krise einen Rekordstand erreicht hatten.

Doch wie es dann weitergeht, ist eher ungewiss. Je nach Segment und je nach Dauer der Beschränkungen infolge der Pandemie können Preisrückgänge durchaus heftig ausfallen. Merck Finck-Experte Oberfuchshuber rechnet mit kurzfristigen Rücksetzern von fünf bis zehn Prozent bei Büro- und Gewerbeimmobilien. Bei Objekten aus dem Einzelhandel, der Gastronomie und dem Hotelbereich sind sogar Wertverluste von mehr als zehn Prozent möglich. Dem Einzelhandel macht ohnehin seit Jahren der Zuwachs bei Online-Händlern wie Amazon zu schaffen, ein Trend, den Corona nun noch verstärkt hat.

Pleitewelle belastet Büroimmobilien

Die Gründe dafür sind vielfältig. Einerseits rauscht eine Pleitewelle auch auf deutsche Firmen zu, in der Folge werden Büromieten zumindest zwischenzeitlich ausfallen oder Leerstände bei Büroimmobilien steigen. Nach einer Analyse des Vermögensverwalters Dr. Jens Ehrhardt Kapital bleiben deutsche Ballungsräume wie Frankfurt oder München aber auch hier relativ verschont in einem traditionell sehr zyklischen Markt. Anders sieht es in Europa etwa in London oder Madrid aus, wo bereits vor dem Covid-19-Ausbruch ein Preisrückgang zu beobachten war.

Aber auch im gewerblichen Immobilienmarkt sind stabile oder steigende Preise in einigen Bereichen wohl bald denkbar. Die Corona-Pandemie hat die Nachfrage nach Lagerzentren für den Online-Handel tendenziell steigen lassen. Auch Rechenzentren boomen durch den steigenden Datenverkehr, der etwa durch Video-Konferenzen in Unternehmen ausgelöst wird. Die Corona-Krise verändert den Immobilienmarkt im gewerblichen Bereich. Aber in eine tiefe Krise stürzen wird sie ihn wohl ebenfalls nicht.

AB