Proteste gegen zu hohe Mieten
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Unruhe in der Immobilienbranche Wird Berlin zum Alptraum für Immobilieninvestoren?

von Notker Blechner

Stand: 18.06.2019, 06:45 Uhr

Mit Bangen blickt die Immobilienbranche heute nach Berlin. Als erste Landesregierung will der rot-rot-grüne Senat einen Mietpreisdeckel einführen, um die Verdrängung von Mietern zu stoppen. Welche Wohnkonzerne wären davon besonders betroffen?

Kaum ein Thema bewegt die Hauptstadt derzeit so sehr wie die Diskussion um den "Mietendeckel". Während die einen, vor allem die Mieter, den Vorstoß von Berlins linker Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher begrüßen, empören sich die Haus- und Wohnungseigentümer. Der Lobbyverband Haus & Grund hat auf seiner Homepage eine Art Countdown-Banner eingerichtet, das anzeigt, wie viele Stunden, Minuten und Sekunden noch bleiben, die Miete zu erhöhen.

Berlins Bausenatorin Lompscher zeigte sich verärgert. Sie kritisierte den direkten Aufruf zur Mieterhöhung von Haus und Grund als "verheerendes Signal". Mieterinnen und Mieter würden so zum Faustpfand der Immobilienlobby, schimpft sie.

Kritiker sprechen von "Planwirtschaft" und "Verfassungsbruch"

Kai Warnecke, Präsident von Haus und Grund, verteidigt die Aktion und kündigte an, gegen den Mietendeckel in Berlin zu klagen, falls er komme. Seiner Einschätzung nach sei er "verfassungswidrig". Andere Mietdeckel-Gegner sprechen von "Planwirtschaft" und "Verletzung der grundgesetzlich geschützten Freiheit des Eigentums".

Berlins Wohnsenatorin Katrin Lompscher, vor Berliner Mietspiegeltabelle 2019

Katrin Lompscher. | Bildquelle: picture alliance / Sven Braun / dpa / ZB

Am Dienstag will Berlin Geschichte schreiben. Der Senat plant ein Gesetz, wonach ab 2020 die Mieten in der Hauptstadt fünf Jahre lang nicht erhöht werden dürfen. Auch eine Mietobergrenze soll festgelegt werden. Eckpunkte für ein entsprechendes Landesgesetz sollen heute im Senat beraten und voraussichtlich beschlossen werden.

Mieterhöhungen werden bis 2025 eingefroren

Das neue Landesgesetz soll für nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gelten. Ausgenommen sind Sozialwohnungen und Neubauwohnungen, die bislang nicht vermietet waren. Auch bei Mietaufschlägen wegen Modernisierungsmaßnahmen will Berlin eingreifen. Diese sollen künftig ab einer bestimmten Summe genehmigungspflichtig sein. Wer gegen das Gesetz verstößt, soll mit Geldbußen von bis zu 500.000 Euro bestraft werden.

Die Lage am Wohnungsmarkt ist besonders in Metropolen wie Berlin, Frankfurt und München angespannt. Die Preise für Eigentumswohnungen und Mieten sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen und haben sich zum Teil verdoppelt. Um bezahlbaren Wohnraum zu sichern, gilt bundesweit eine Mietpreisbremse. Die Berliner Vorschläge reichen darüber jedoch hinaus.

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Die Pläne für einen "Mietendeckel" in Berlin verschreckten denn auch in den letzten zwei Wochen die Immobilien-Investoren. Durch ein Mietenmoratorium werde es für Investoren unattraktiv, Wohnungen zu bauen, warnte der Immobilienverband ZIA. Das schade auch den Mietern.

Immobilienaktien auf Talfahrt

Die Immobilienaktien kamen in den letzten zwei Wochen kräftig unter Druck. Die Aktien von Ado Properties im SDax sackten um über 20 Prozent ab. Die Titel der im MDax notierten Deutsche Wohnen büßten rund elf Prozent ein. Die Analysten von Morgan Stanley stuften wegen des erwarteten Berliner Mietendeckels die Deutsche Wohnen von "Overweight" auf "Equal-Weight" ab und senkten das Kursziel von 50 auf 39 Euro. Glimpflicher kamen die Papiere von Vonovia mit einem Minus von drei Prozent davon.

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Das Vorhaben der Berliner Stadtentwicklungssenatorin Lompscher schaffe Unsicherheit, sagte Andre Remke, Immobilienexperte bei Baader Helvea Equity Research. "Diese Unsicherheit wird einige Zeit anhalten, solange keine Entscheidung getroffen wird, ob der Vorschlag wirklich eine Chance hat, in ein Gesetz übernommen zu werden."

"Wenn Berlin Schule machen würde, hätte ich als Immobilieninvestor Bedenken, dass andere Städte nachziehen", sagte ein Aktienexperte. "Das hat mit Marktwirtschaft nichts zu tun und ignoriert, dass die Niedrigzinspolitik der EZB die Triebfeder des Immobilienbooms ist."

Größter Verlierer: Ado Properties

Ado Properties wäre wohl am stärksten betroffen von dem Berliner Mietendeckel. Das israelische Unternehmen hat sich auf den Berliner Immobilienmarkt konzentriert und betreibt rund 24.000 Wohnungen in der Hauptstadt. Ado Properties hatte zuletzt angekündigt, den Wohnungsbestand in Berlin kontinuierlich auszubauen. Auf der Hauptversammlung am Donnerstag muss der Ado-Vorstand den Aktionären erklären, wie er die künftigen Perspektiven in Berlin sieht.

... und Deutsche Wohnen

Deutsche Wohnen: Kursverlauf am Börsenplatz Xetra für den Zeitraum Intraday
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Ebenfalls unter dem Berliner Gesetz dürfte die Deutsche Wohnen leiden. Das Unternehmen, das heute seine Hauptversammlung abhält, ist absolut gesehen der größte private Vermieter in der Hauptstadt. Es verfügt nach eigenen Angaben allein in Berlin und im Umland über 116.000 Wohnungen und Gewerbeeinheiten und verlangt dafür nach eigenen Angaben eine Miete von 6,75 Euro je Quadratmeter.

Für den größten deutschen Wohnimmobilienkonzern Vonovia wäre ein Berliner Mietenmoratorium dagegen verkraftbar. Das Dax-Unternehmen betont, dass weniger als zehn Prozent seines Portfolios in Berlin liegen.

Macht Berlin Schule auch in anderen Bundesländern?

Zwar dürfte das Mietdeckel-Gesetz schwer umsetzbar sein, Experten rechnen mit einer Klagewelle. Aber das Thema könnte auch in anderen Bundesländern und womöglich sogar bundesweit auf die Tagesordnung kommen. So fordert die Linke in Hamburg und Hessen ebenfalls eine Deckelung der Mieten. Und der kommissarische SPD-Co-Chef Thorsten Schäfer-Gümbel plädierte im Berliner "Tagesspiegel" für einen "Mietpreisdeckel in ganz Deutschland".

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Immobilienfalle – Was passiert, wenn die Zinsen steigen?

Insofern dürften die Risiken für Immobilien-Investoren zunehmen. Das zeigte schon die Enteignungsdebatte im Frühjahr in Berlin. Dort sammelte eine Bürgerinitiative mit dem Namen "Deutsche Wohnen & Co enteignen" tausende Unterschriften für ein Volksbegehren zur Verstaatlichung von großen privaten Wohnungsgesellschaften. Die Enteignungsdebatte belastete nur kurzzeitig die Immobilien-Aktien. Die kürzlich um gut ein Jahr verschobene Zinswende in Europa dürfte den anhaltenden Run auf deutsche Immobilien fordern.