Übernahme im Immobiliensektor

Untersuchung von Scope Offene Immobilienfonds – was für ein Verlustgeschäft

Stand: 27.03.2018, 15:26 Uhr

Für die Anleger der 18 nach der Finanzkrise 2008 abgewickelten offenen Immobilienfonds fällt die Bilanz überwiegend negativ aus. Teilweise haben sie über die Hälfte ihres eingesetzten Kapitals verloren. Doch es gibt auch eine positive Überraschung.

Anleger assoziieren Betongold zwar gerne mit Sicherheit. Doch auf die Wertentwicklung der offenen Immobilienfonds in Abwicklung trifft dieses Urteil nicht zu.

Laut einer Untersuchung der Ratingagentur Scope der 18 nach 2008 aufgelösten offenen Immobilienfonds mussten die Anleger im Mittel einen Verlust von 22 Prozent hinnehmen. Dabei schwankt die Bandbreite der Ergebnisse erheblich: Am schlechtesten schneidet mit einem Minus von 54,8 Prozent der "Degi Global Business" ab, ein Fonds, der einst von Aberdeen Asset Management aufgelegt wurde. Bester Fonds ist der KanAm Spezial Grundinvest, dessen Anleger sogar einen kleinen Wertzuwachs von 0,8 Prozent erzielt haben.

Wie kommt es zu der starken Preisabweichung?

Ein wichtiger Faktor ist nach Auskunft von Scope der Auflagezeitpunkt der Fonds. So stammen der Morgan Stanley P2 Value und der TMW Immobilien Weltfonds noch aus der Zeit vor Ausbruch der Finanzkrise, aus einer Zeit hoher Immobilienpreise. Als die Fonds nach der Krise ihre Bestände veräußern mussten, kam es zu erheblichen Wertverlusten. Deshalb haben diese beiden Fonds auch Verluste von bis zu 52 Prozent erzielt (siehe Tabelle).

Ein weiterer sehr wichtiger Einflussfaktor auf die Höhe der Verluste ist das eingesetzte Fremdkapital. Fonds, die zum Zeitpunkt der Schließung Kreditquoten von 40 Prozent bis 50 Prozent aufwiesen, brachten Anlegern in der Tendenz hohe Verluste.

Verlustquote offener Immobilienfonds in Auflösung

Verlustquote offener Immobilienfonds in Auflösung . | Bildquelle: Scope Analysis GmbH, Grafik: boerse.ARD.de

Zusammensetzung, Vermietung, Größe

»Die höchst unterschiedliche Bilanz erklärt sich auch durch die Zusammensetzung des Immobilienportfolios. Je nach Größe, Qualität und Lage der einzelnen Objekte ließen sie sich in der Phase der Abwicklung unterschiedlich gut verkaufen.«

Auch der Vermietungsgrad der Immobilien spielte eine Rolle bei der Ermittlung des Verkaufspreises. Je niedriger der Leerstand, desto geringer die Wertverluste. Bei vollvermieteten Objekten betrug der durchschnittliche Wertverlust nur 8,4 Prozent. Objekte mit Leerstand von 80 Prozent bis 100 Prozent büßten hingegen im Durchschnitt fast die Hälfte ihres Wertes ein.

Haus mit Kette umwickelt und Vorhängeschloss

Größere Objekte brachten in der Tendenz geringere Verluste. | Quelle: colourbox

Eine weitere interessante Korrelation besteht zwischen der Verlusthöhe und der Objektgröße. In der Tendenz gilt: Je größer das Objekt, desto geringer der Verlust. In der Größenklasse ab 200 Millionen Euro konnten im Zuge der Abwicklung sogar Wertzuwächse von durchschnittlich 1,5 Prozent erzielt werden.

Hohe Wertverluste in Japan

Wie die einzelnen Fonds abgeschnitten haben, hängt auch wesentlich davon ab, in welchen Ländern sie investiert waren. Die meisten Objekte der 18 Fonds in Abwicklung befinden bzw. befanden sich in Deutschland (8,6 Millarden Euro Verkehrswert) und Frankreich (5,8 Milliarden Euro). In beiden Ländern fielen die Wertverluste mit durchschnittlich 8,7 Prozent und 11,4 Prozent vergleichsweise moderat aus. Objekte in Japan haben dagegen mit durchschnittlich 36,3 Prozent die höchsten Verluste erlitten. Der einzige Markt mit einem im Saldo leicht positiven Ergebnis war Großbritannien.

Vor allem auf zwei Fonds ist das gute Ergebnis der britischen Objekte zurückzuführen: Den KanAm grundinvest Fonds und den SEB ImmoPortfolio Target Return Fund. Beide haben sehr hochpreisige Spitzenobjekte in London gewinnbringend verkaufen können – darunter die Thomson-Reuters-Zentrale durch KanAm Grund Group.

Blaues Hochhaus aus der Froschperspektive

Hochhaus. | Bildquelle: colourbox.de

Hohe Risikovorsorge

Doch der Verkauf des Immobilienbestandes ist nicht gleichbedeutend mit der Auszahlung an die Investoren. Denn einTeil des Veräußerungssumme fließt in eine Risikovorsorge für mögliche Ansprüche oder drohende Steuerzahlungen. Bei einigen Fonds macht diese Vorsorge 15 Prozent des ursprünglichen Immobilienvermögens aus. Dieser Betrag wird nicht an die Anleger ausgeschüttet, solange mögliche Risiken nicht ausgeschlossen werden können.

Von den 18 betrachteten Fonds haben sieben ihr Portfolio inzwischen vollständig abgebaut, neun Fonds besitzen noch einzelne Objekte. Lediglich die beiden Fonds CS Euroreal und SEB ImmoInvest müssen noch größere Portfoliobestände im Wert von jeweils bis zu 765 Millionen Euro veräußern.

lg

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