Fassade eines Bürogebäudes

Neue Studie von Scope Immofonds: Objekte werden größer und älter

Stand: 21.05.2019, 14:29 Uhr

Offene Immobilienfonds haben eine Vorliebe für Gebäude mit einem hohen Verkehrswert. So hat sich der Anteil der Objekte, die über 500 Millionen Euro wert sind, zuletzt verdoppelt. Ein Risiko?

Einer Untersuchung der Ratingagentur Scope zufolge nimmt der durchschnittliche Wert der Immobilien in den Portfolios der offenen Immobilienfonds seit fünf Jahren konstant zu. Ende 2018 belief er sich auf 101 Millionen Euro. Vier Jahre zuvor waren es nur 79 Millionen Euro. Das entspricht einem Zuwachs von rund 28 Prozent.

Dabei ist vor allem der Anteil von Objekten mit einem Verkehrswert von 200 bis 500 Millionen Euro spürbar gestiegen. Entsprach ihr Anteil an den Portfolios 2014 noch 25 Prozent waren es im vergangenen Jahr noch 31 Prozent. Der Anteil der Objekte mit mehr als 500 Millionen Euro Verkehrswert hat sich im gleichen Zeitraum sogar mehr als verdoppelt – von vier Prozent auf neun Prozent.

Weniger kleinere Objekte

Die höchsten Anteile von Immobilien mit einem Verkehrswert von mehr als 200 Millionen Euro haben die Fonds von Union Investment, UniImmo: Europa (60 Prozent) und UniImmo: Deutschland (47 Prozent). Auch der Fonds der Commerzbank, hausInvest gehört mit einem Anteil von 50 Prozent zur Spitzengruppe, ebenso wie der Fonds Deka-ImmobilienEuropa (43 Prozent).

Umgekehrt ist der Anteil kleinerer Objekte mit einem Verkehrswert von unter 50 Millionen Euro in den letzten Jahren stetig gesunken, von 16 Prozent der Portfolios im Jahr 2014 auf neun Prozent im letzten Jahr. Das ist fast eine Halbierung in nur fünf Jahren.

Immer mehr "Trophy Assets"

Gleichzeitig ist das durchschnittliche Alter der Fondsobjekte seit 2014 von 12 auf 14 Jahre gestiegen. Vor allem der Anteil der Objekte mit einem Alter zwischen 15 und 20 Jahren hat signifikant zugenommen. Im Gegenzug hat sich der Anteil der Fondsobjekte, die jünger als zehn Jahre sind, deutlich vermindert – von 45 Prozent im Jahr 2018 auf aktuell 28 Prozent.

Blaues Hochhaus aus der Froschperspektive

Hochhaus. | Bildquelle: colourbox.de

Als wesentlichen Grund für den Anstieg der Verkehrswerte nennen die Experten von Scope die in den letzten Jahren erfolgten Ankäufe sogenannter "Trophy Assets", also besonders teurer Objekte. Dazu gehören das Bürohaus Tower 185 in Frankfurt für 772 Millionen Euro, die Highlight Towers in München für 532 Millionen Euro sowie die Einkaufszentren Palladium in Prag (593 Millionen Euro) oder das Diagonal Mar in Barcelona (531 Millionen Euro).

Weniger Konkurrenten

Was sind die Vorteile solcher Ankäufe? Bei großvolumigen Immobilien gebe es weniger Konkurrenz durch andere Käufer. Zudem verfügen die Fonds dank gestiegener Mittelzuflüsse über einen hohen Liquiditätsbestand.

Die Experten von Scope weisen auch darauf hin, dass die Fonds bestrebt sind, die Zahl der verwalteten Objekte nicht zu stark anwachsen zulassen. Denn mehr Objekte bedeuten einen größeren Verwaltungsaufwand und höhere Kosten.

Beschränkte Käuferzahl

Die Fachleute verweisen allerdings auch auf die Risiken dieser Strategie. Dazu gehöre vor allem die geringere Fungibilität großer Objekte. Das bedeutet, dass der Vorteil der geringen Ankaufskonkurrenz sich beim Verkauf in das Gegenteil umkehren könne, weil die Zahl möglicher Käufer von Großobjekten beschränkt ist. Vor allem in wenig liquiden Märkten abseits der großen Metropolen gebe es für große Objekte nur einen sehr eingeschränkten Käuferkreis.

lg

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