Blick nach oben auf Wolkenkratzer, in dem sich Wolken spiegeln

Hohe Zuflüsse, großes "Premium" Immobilienfonds als Verkaufsschlager

Stand: 13.12.2019, 15:10 Uhr

Offene Immobilienfonds sind die klammheimlichen Sieger am Finanzmarkt im zuende gehenden Jahr 2019. Die Produkte locken mit vergleichsweise hohen Renditen und verbuchen massive Zuflüsse von Privatanlegern. Gewisse Risiken bleiben allerdings.

Der Trend im Immobilienmarkt zeigt weiter nach oben. Das gilt auch für Offene Immobilienfonds. Die Produkte haben frische Mittel angelockt wie selten zuvor. In den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres sind rund acht Milliarden Euro in die Produkte geflossen. Seit Anfang 2018 liegt der Nettozuwachs (also nach Abflüssen) bei mehr als 14 Milliarden Euro. Dank der guten Kursentwicklung der Fonds legte das Fondsvermögen in Deutschland bei den Immobilienfonds binnen knapp zwei Jahren sogar um 17 Milliarden Euro zu.

Nettomittelzufluesse offene Immobilienpublikumsfonds versus Renditepremium

Nettomittelzufluesse offene Immobilienpublikumsfonds versus Renditepremium. | Bildquelle: Scope, Grafik: boerse.ARD.de

Raus aus dem Image-Tief

Die Branche hat einen Imagewandel hinter sich. Nachdem ab 2004 einige der Fonds wegen hoher Abflüsse vorübergehend geschlossen werden mussten, geriet die Produktgattung beinahe in Verruf. Fonds mussten zum Teil Objekte mit hohen Verlusten verkaufen, um die Anteilsverkäufe der Anleger zu ermöglichen. Einige Fonds verbuchten daraufhin massive Kurseinbrüche.

Der Gesetzgeber hat 2013 daraufhin neue Halte- und Rückgabefristen eingeführt, die Offene Immobilienfonds wieder für viele langfristig orientierte Investoren attraktiv gemacht haben. Seitdem gibt es eine Mindesthaltefrist von zwei Jahren, außerdem muss die Rückgabe von Fondsanteilen mit einer Frist von zwölf Monaten angekündigt werden. Die Regelungen gelten für alle Fondskäufe ab 2013. Für Anteile, die bereits davor im Depot lagen, gibt es einen Freibetrag von 30.000 Euro je Anleger pro Kalenderhalbjahr. Für Rückgaben in dieser Höhe muss also die Zwölf-Monats-Frist nicht eingehalten werden.

Premium gegenüber Anleihen hoch

Mit der Neuregelung haben sich Offene Immobilienfonds als alternative Anlageklasse zu Aktien und Anleihen wieder etabliert. Die Produkte haben in den vergangenen Jahren bei geringen Schwankungen stabile Renditen erzielt.

Vor allem der Renditeabstand der Immobilienfonds zu Staatsanleihen erklären in den vergangenen Jahren zusätzlich die Mittelzuflüsse. Nach einer Analyse der Ratingagentur Scope ist diese "Prämie" auf die Immobilieninvestments derzeit so hoch wie zuletzt vor rund zehn Jahren. Da Bundesanleihen inzwischen eine negative Rendite ausweisen und die 14 von Scope bewerteten Fonds zuletzt knapp drei Prozent Kurszuwachs jährlich erreichten, liegt dieses Premium zurzeit bei knapp vier Prozent.

Performancevergleich offener Immobilienpublikumsfonds versus Staatsanleihen

Performancevergleich offener Immobilienpublikumsfonds versus Staatsanleihen. | Bildquelle: Scope, Grafik: boerse.ARD.de

Trotz der Neuregelungen und der Zuversicht der Investoren bleiben spezifische Risiken aber auch bei den Immobilien bestehen. Die Preise am Immobilienmarkt in Deutschland und Europa sind in den vergangenen Jahren bereits stark gestiegen. Gleiches gilt für das Niveau der Mieten im privaten, aber auch gewerblichen Bereich. Ein weiterer deutlicher Preisauftrieb scheint eher unwahrscheinlich.

Markt wird eng, Preise am Limit?

Dazu ist der Markt für günstig bewertete Objekte deutlich enger geworden. Die Fonds finden schwerer interessante und attraktive Wohn- oder Geschäftsimmobilien. Auch deswegen gibt es bei den Fondsgesellschaften einen Trend, in große Immobilien zu investieren. Die durchschnittliche Größe der Objekte in den untersuchten Fonds hat sich laut Scope binnen fünf Jahren um 30 Prozent gesteigert. Fast zehn Prozent der Immobilien haben inzwischen einen Verkehrswert von mehr als 500 Millionen Euro. Damit entstehen für den Fonds und den Anleger mehr "Klumpenrisiken".

Als Alternative zu Offenen Immobilienfonds gibt es auch in Deutschland seit 2007 die REITs, Kürzel für Real Estate Investment Trusts. Die Anlageform ist den USA bereits seit den 1960er Jahren populär, in Deutschland gibt es auch 13 Jahre nach der rechtlichen Einführung nur eine Handvoll REITs.

REITs mit Steuervorteil

REITs werden wie Immobilienaktien an der Börse gehandelt, haben aber bestimmte Auflagen, die sie beachten müssen. So dürften REITs nur in einem bestimmten Umfang in Wohnimmobilien investieren. Und der Aktionärskreis darf nicht von einigen wenigen Investoren beherrscht werden. Nicht zuletzt werden Erträge auf Fondsebene nicht besteuert, sondern erst beim Verkauf durch den Anleger. Mindestens 90 Prozent der Erträge müssen an die Anleger ausgeschüttet werden. Da REITs börsennotiert sind, gelten sie als transparenter als Immobilienfonds, der Anleger ist dafür aber, wie am Aktienmarkt üblich, größeren Schwankungen ausgesetzt.

In REITs kann man als Anleger auch in Form von Indexfonds (ETFs) investieren, bei denen eine größere Zahl der Produkte in einen Index aufgenommen werden. Solche REIT-ETFs sind für den europäischen, aber auch den weltweiten Markt in Deutschland erhältlich (s. unsere Übersicht: Immobilien-Fonds und REITs).

AB

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Immobilien-Fonds und REITs Chartserie

<strong>UniImmo Deutschland</strong><br/>Der Immobilienfonds von Union Investment weist in den vergangenen Jahren eine schnurgerade Aufwärtsentwicklung auf. Knapp drei Prozent jährlich beträgt die Rendite. Der Fonds ist mittlerweile 13 Milliarden schwer und investiert schwerpunktmäßig in deutsche, aber auch europäische Objekte. : Kursverlauf am Börsenplatz Fonds für den Zeitraum 5 Jahre

UniImmo Deutschland
Der Immobilienfonds von Union Investment weist in den vergangenen Jahren eine schnurgerade Aufwärtsentwicklung auf. Knapp drei Prozent jährlich beträgt die Rendite. Der Fonds ist mittlerweile 13 Milliarden schwer und investiert schwerpunktmäßig in deutsche, aber auch europäische Objekte.