Übernahme im Immobiliensektor

Offene Immobilienfonds Ein gefährlicher Boom?

Stand: 08.06.2018, 15:23 Uhr

In Zeiten, in denen alle Welt in Immobilien investiert, erleben auch die offenen Immobilienfonds ein spektakuläres Comeback - ungeachtet der Verluste in der Vergangenheit. Doch was passiert, wenn der derzeitige Hype endet?

Das Drama, das sich vor einigen Jahren abspielte, als viele Anleger gleichzeitig an ihr Geld wollten und sich zahlreiche der "offenen" Immobilienfonds genötigt sahen zu schließen, scheint vergessen. Wie sonst lässt sich erklären, dass diesen Fonds im vergangenen Jahr satte 6,7 Milliarden Euro zugeflossen sind - fast 50 Prozent mehr als ein Jahr zuvor?

Und ein Ende dieses Booms ist nicht in Sicht: Einer Umfrage der Ratingagentur Scope zufolge rechnet über die Hälfte der Anbieter von offenen Immobilienfonds auch in diesem und im nächsten Jahr mit beachtlichen Zuflüssen von bis zu zehn Milliarden Euro. Kein Anbieter rechnet mit Netto-Mittelabflüssen.

Renditen nehmen zu

Wegen des hohen Volumens nehmen viele Fonds inzwischen gar keine Gelder mehr an. Neue Produkte müssen her. So plant knapp ein Drittel der von Scope befragten Anbieter in den kommenden drei Jahren die Auflage von alternativen Immobilienfonds (AIF), Dazu zählen geschlossene Fonds sowie offene Spezialfonds. Dass viele Fonds derzeit keine neuen Anteile mehr ausgeben, umgehen einige Anleger mit Hilfe eines Sparplans, quasi als Parkstation.

Die hohen Zuflüsse sind umso erstaunlicher als die Rendite-Erwartungen im Vergleich zu Aktienanlagen eher mager bleiben. Immerhin erwarten die meisten Fonds eine im Vergleich zum Vorjahr auf 2,5 bis 3,0 Prozent steigende Rendite. Im Vorjahr belief sich das durchschnittliche Renditeniveau von Publikumsfonds auf lediglich 1,5 bis 2,5 Prozent. Vermögensaufbau ist damit kaum möglich.

Was passiert wenn der Hype vorüber ist?

Verantwortlich für die gestiegenen Erwartungen ist die anhaltend gute Konjunktur. Sie sorgt für hohe Vermietungsquoten von Büro- und Gewerbeimmobilien. Gleichzeitig führt der Immobilienboom zu steigenden Bewertungen.

Doch was passiert, wenn der derzeitige Hype vorüber ist, die Immobilienpreise wieder sinken, weil der Run in die Städte nachlässt und auch in der Eurozone die Zinsen wieder steigen? Stehen die Anleger dann wie zuletzt vor sieben, acht Jahren vor verschlossenen Türen, weil die Fonds wegen der hohen Mittelabflüsse geschlossen werden mussten?

Neue Haltefristen eingerichtet

Eine ähnliche Krise wie in der Vergangenheit gilt in der Branche als unwahrscheinlich. Denn der Gesetzgeber hat auf die Krise reagiert und die Rückgabe von Anteilen offener Immobilienfonds strenger reguliert. So unterliegen alle Neuanleger, die nach dem 22. Juli 2013 Fondsanteile erworben haben, einer Mindesthaltedauer von zwei Jahren sowie einer Kündigungsfrist von einem Jahr.

Die Fristen sollen den Fonds Planungssicherheit geben und gleichzeitig die Geldreserven, die zurückgehalten werden müssen, um Anleger auszuzahlen, möglichst gering halten. Denn eine hohe Liquidität schadet den Renditen. Für Anleger bedeutet die Regel allerdings, dass ihr Geld mindestens zwei Jahre nicht verfügbar ist. Nur wer bereit ist, Abschläge in Kauf zu nehmen und die Kündigungs- sowie Haltefrist umgehen will, kann auch früher an Geld kommen - indem er seine Anteile an offenen Immobilienfonds über die Börse verkauft.

Wenn die Nullzinspolitik endet

Alle anderen Anleger sollten sich aber auf sinkende Renditen einstellen, wenn die derzeitige Hochpreisphase auf dem Immobilienmarkt endet und es tatsächlich zu einem Ende der Nullzinspolitik in Europa kommt. Angesichts der jährlich von den Fondsgesellschaften erhobenen Gebühren von bis zu einem Prozent und mehr der Anlagesumme, dürften viele Anlagen in solche Produkte dann kaum mehr abwerfen als ein Sparbuch.

lg

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Die wichtigsten offenen Immofonds Wer sind die großen Spieler in Deutschland?

<strong>Hausinvest</strong><br/>Insgesamt haben die offenen Immobilienfonds 2017 laut einer Analyse der Ratingagentur Scope ihr Ankaufsvolumen um knapp 50 Prozent auf 9,2 Milliarden Euro gesteigert. 2,3 Milliarden davon entfielen auf den deutschen Markt. Deutschland war damit der beliebteste Standort und überholte den bisherigen Favoriten USA. Größter Einzelkäufer im Jahr 2017 war der Hausinvest, der Objekte für 1,5 Milliarden Euro zukaufte. Das gesamte Anlagevolumen liegt derzeit bei 13,4 Milliarden Euro. Die Wertentwicklung des Fonds seit einem Jahr beträgt  2,07 Prozent, die für drei Jahre bei 2,20 Prozent. Es werden 1,05 Prozent Gebühren berechnet. Damit liegt der Fonds eher am unteren Ende der Performance, auch wenn die Unterschiede zu den Mitbewerbern überschaubar sind.: Kursverlauf am Börsenplatz Fonds für den Zeitraum 1 Jahr

Hausinvest
Insgesamt haben die offenen Immobilienfonds 2017 laut einer Analyse der Ratingagentur Scope ihr Ankaufsvolumen um knapp 50 Prozent auf 9,2 Milliarden Euro gesteigert. 2,3 Milliarden davon entfielen auf den deutschen Markt. Deutschland war damit der beliebteste Standort und überholte den bisherigen Favoriten USA. Größter Einzelkäufer im Jahr 2017 war der Hausinvest, der Objekte für 1,5 Milliarden Euro zukaufte. Das gesamte Anlagevolumen liegt derzeit bei 13,4 Milliarden Euro. Die Wertentwicklung des Fonds seit einem Jahr beträgt 2,07 Prozent, die für drei Jahre bei 2,20 Prozent. Es werden 1,05 Prozent Gebühren berechnet. Damit liegt der Fonds eher am unteren Ende der Performance, auch wenn die Unterschiede zu den Mitbewerbern überschaubar sind.