McDonald's Restaurant in Lewiston, Idaho

Fritten sind nur die halbe Miete McDonald’s: Burgerbrater und Immobilienkonzern

von Thomas Spinnler

Stand: 30.04.2018, 13:27 Uhr

Für die meisten von uns ist McDonald’s eine Verkaufsstelle für Burger und Pommes. Doch das Geschäftsmodell ist viel komplexer: Die Fast-Food-Kette agiert vor allem als Grundbesitzer und Vermieter.

McDonald’s ist das weltgrößte Franchise-Unternehmen. Dass der Gastronomie-Konzern auch sehr am Immobiliengeschäft interessiert ist, liest man im Internetauftritt. Dort läuft ein ständiger Aufruf an Immobilienbesitzer: „Wenn Sie Eigentum zu verkaufen haben, möchten wir gerne von Ihnen hören.“ Es muss geeigneter Boden sein, möglichst an prominenten Orten in den Städten und an prominenten Kreuzungen. „Unsere Restaurants zeigen unser Engagement, den Kommunen, mit denen wir Geschäfte machen, etwas zurückzugeben“, unterstreicht der Konzern.

Das mag sein. Vor allem aber möchte man mit den Restaurants etwas bekommen und Profite machen. Das funktioniert am besten, wenn man gleichzeitig Eigentümer der Immobilie ist und die Franchise-Nehmer auch die Miete zahlen lässt.

Ray Kroc:

Ray Kroc: "Du bist im Immobiliengeschäft.". | Bildquelle: picture alliance / dpa

Die Erkenntnis ist nicht neu. Im Film „The Founder“ gibt es eine Szene aus der Frühzeit des Burgerbraters, in der ein ranghoher Manager dem legendären Franchise-Unternehmer Ray Kroc das Geschäftsmodell erklärt: Es sei Kroc wohl nicht klar, in welchem Geschäft er tätig sei. „Du bist nicht im Burger-Geschäft, du bist im Immobiliengeschäft. Du solltest den Boden besitzen, auf dem die Burger gebraten werden.“

Daran hat sich das Management gehalten. Laut einer Studie der beiden Gewerkschaften EFFAT, der European Federation of Trade Unions in the Food, Agriculture and Tourism Sectors und der SEIU, der Service Employees International Union aus dem März 2017 besitzt der Konzern mehr als 25.000 der Restaurants, die er an die Franchise-Nehmer verpachten kann.

Franchising lohnt sich - auf jeden Fall für McDonald’s

Und das lohnt sich: In den vergangenen Jahren ist der Anteil der von McDonald‘s selbst geführten Restaurants immer weiter zurückgegangen. Insgesamt gab es laut Geschäftsbericht 2017 Ende des vergangenen Jahres weltweit 37.241 McDonald‘s Restaurants, davon wurden 34.108 von Franchise-Nehmern geführt. Das entspricht einer Quote von 90 Prozent.

Ziel des Konzerns sind laut Geschäftsbericht 95 Prozent. Wenn man die Geschwindigkeit betrachtet, mit der das Management dieses Ziel verfolgt, wird das bald der Fall sein. Im Jahr 2012 waren es noch rund 6.600 selbst geführte Restaurants von insgesamt knapp 34.500.

Interessant dabei ist: Obwohl der Umsatz der Restaurants von rund 28 Milliarden Dollar im Jahr 2012 auf 22,8 Milliarden 2017 schrumpfte, kletterte das operative Ergebnis von 8,6 Milliarden auf 9,5 Milliarden Dollar. Das lässt sich mit massiv höheren Margen im Franchise-Geschäft erklären und ist der Grund für die Unternehmensstrategie. Die Pachteinnahmen dürften hier eine große Rolle spielen.

McDonald's Restaurant in der Bronx in New York

McDonald's Restaurant in der Bronx in New York: Pommesbuden kaufen und vermieten. | Bildquelle: picture alliance / Photoshot

Alles hängt am Umsatz

Denn Franchise-Nehmer müssen beispielsweise in Deutschland neben einer einmaligen Franchise-Gebühr von 46.000 Euro eine monatlich laufende Franchise-Gebühr in Höhe von fünf Prozent des Nettoumsatzes bezahlen. Hinzu kommen noch fünf Prozent des Umsatzes für Werbekosten - und die Kosten für Pacht. Sie sind ebenfalls als Prozentanteil des Umsatzes zu leisten. Wer die Kontrolle über die Pachtobjekte hat, der hat natürlich auch bei den Verhandlungen über den Preis die Nase vorn.

Die Studie von EFFAT und SEIU unterstreicht, dass der größte Teil des Umsatzes, den McDonald’s über Franchising-Unternehmen erhält, auf Pacht zurückzuführen ist. Im Jahr 2015 nahm der Systemgastronom fast sechs Milliarden Dollar durch Pacht ein, aber lediglich rund drei Milliarden durch Franchise-Gebühren. Wie hoch der zu leistende Umsatzanteil ist, dürfte vom Objekt abhängen. In den USA solle die Spanne der Studie zufolge zwischen 8,5 Prozent und 15 Prozent liegen. In einigen Ländern Europas könne es auch mehr sein.

Pommesbuden kaufen und vermieten

McDonald's: Kursverlauf am Börsenplatz Frankfurt für den Zeitraum Intraday
Kurs
140,56
Differenz relativ
-1,31%

Immer mal wieder beklagen sich Franchise-Nehmer über das System. In Italien hatten im vergangenen Jahr beispielsweise drei Verbraucherschutzorganisationen Beschwerde beim Kartellamt eingereicht. Sie behaupteten, McDonald's nutze seine Marktstellung aus, um Franchise-Nehmern die konzerneigenen Immobilien zu „exorbitanten Preisen“ zu vermieten.

Ob der Konzern seine Marktmacht missbraucht oder nicht: Auf jeden Fall hat McDonald‘s seit der frühen Zeit des Unternehmens eine gut funktionierende Gewinnmaschine erfunden - und ein gut verzahntes Geschäftsmodell, das nicht nur aus Pommes frittieren und Burgerbraten besteht.