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Immobilien

Baustelle für Apartmentwohnungen

Trotz ungebrochenem Preisauftrieb

Immobilienmarkt: Die Risiken werden größer

Stand: 16.02.2016, 13:25 Uhr

Sieben Jahre Boom, vier Jahre Krise - das war früher ein vertrauter Zyklus auf dem Immobilienmarkt. Nun sind aus den sieben Jahren Preisauftrieb fast zehn geworden. Noch ist kein Ende des Booms in Sicht. Doch es gibt zunehmend Risiken.

Auf den ersten Blick sieht alles bestens aus. Insgesamt seien die Preise für Wohnimmobilien in Städten 2015 im Schnitt um sechs Prozent geklettert. Im Jahr zuvor habe sich der Preisanstieg noch von 7,5 auf 5,5 Prozent verlangsamt, so die Bundesbank in ihrer neuesten Studie.

Die Bundesbank stützt sich bei ihrer Analyse auf Daten des Marktforschungsinstituts Bulwiengesa. Besonders beliebt waren Eigentumswohnungen: Deren Preise zogen laut Bundesbank 2015 um 6,5 Prozent an. Damit verteuerten sie sich kräftiger als Reihen- und Einfamilienhäuser mit 5,0 Prozent. Die Preise schnellten vor allem in den Städten in die Höhe, in denen Eigentumswohnungen bislang nur auf wenig Interesse gestoßen waren. Dies gilt besonders für die "Mieterstadt" Berlin.

Große regionale Unterschiede

Allerdings gibt es große regionale Unterschiede und auch zwischen den Städten selbst. So sind seit dem ersten Quartal 2004 die inserierten Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen deutschlandweit um 25,9 Prozent gestiegen, in den kreisfreien Städten allerdings um 38,9 Prozent. In Landkreisen haben sie im selben Zeitraum um 18,6 Prozent zugelegt. Vor allem Berlin steht bei den Investoren hoch im Kurs. In keiner anderen Stadt Deutschlands sind die Preise für Wohnimmobilien in den letzten Jahren so rasant gestiegen wie in der Hauptstadt.

Die Mieten in den Großstädten sind derweil nicht so stark gestiegen: Als möglichen Grund nennt die Bundesbank in ihrem Monatsbericht die Mietpreisbremse, die im vergangenen Jahr in einigen Städten in Kraft trat. Sie gilt ganz oder teilweise in Berlin, München, Frankfurt oder Hamburg, aber auch in vielen kleineren und mittleren Städten.

Chart Deutsche Immobilienpreise 2008 bis 2015

Deutsche Immobilienpreise. | Bildquelle: vdp

Zuwanderung befeuert

Noch ist keine Abkühlung in Sicht. Befeuert wird der Markt vor allem von der starken Zuwanderung. So dürfte die Netto-Zuwanderung nach Deutschland 2015 auf über eine Millionen Personen angeschwollen sein – und ein sichtliches Abreißen dieser Bewegung ist nicht abzusehen. Hinzu kommen die extrem niedrigen Zinsen - seit Frühjahr 2012 sind die langfristigen Realzinsen negativ. Das gab es noch nie, aber es dürfte vorerst so bleiben - der ungelösten Euro-Schuldenkrise sei Dank. Auch die "unverändert guten Aussichten für Einkommen und Beschäftigung" beflügelten die Immobilien-Nachfrage.

Längst haben deshalb auch Großinvestoren den deutschen Immobilienmarkt entdeckt. Jeder zweite Investor gebe Deutschland als Zielland seiner künftigen Investitionen an, erklärt die Immobilienberatung Colliers International. Die erwartet auch in diesem Jahr einen anhaltend hohen Kapitalzufluss, besonders in die Top-7-Städte.

Was sind A, B, C- oder D-Städte?

Die Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Stuttgart, Frankfurt und Düsseldorf werden im Fachjargon als Top 7-Standorte oder A-Städte bezeichnet. Sie stehen schon seit langem im Fokus internationaler Immobilienkäufer. Entsprechend begehrt sind die Toplagen wie München-Schwabing oder Berlin-Mitte. Wer in solchen Lagen kauft, muss sich mit einer bescheidenen Rendite begnügen, dafür lässt sich eine solche Wohnung problemlos vermieten. Der Begriff "B-Städte" ist nicht einheitlich definiert, in der Regel werden unter dieser Bezeichnung die nächstgrößeren Städte nach den Top 7-Standorten zusammengefasst. Mindestens Bonn, Bremen, Dortmund, Dresden, Essen, Hannover, Leipzig, Nürnberg und Wiesbaden werden in der Regel dazugezählt. C-Städte: Diese Städte galten bislang – sozusagen gemäß ihrer Bezeichnung – als zweite Wahl, doch zunehmend stufen Immobilienanleger diese als attraktiver ein. Diese Städte profitieren zunehmend vom so genannten Überschwappeffekt, der bislang die B-Städte betrifft: Er besagt, dass die hohe Nachfrage sich auf das nächstgelegene Anlageziel verlagert. Wie bei den B-Standorten ist die Definition nicht einheitlich. Zu den Städten gehören unter anderem Augsburg, Kiel, Freiburg und Potsdam. D-Städte sind Standorte mit geringem Wachstumspotenzial. Teilweise ist die Preisentwicklung bei Wohnimmobilien sogar negativ. Zu diesen Städten gehören Hagen, Mönchengladbach oder Wuppertal.

Einen Automatismus gibt es nicht

Dass der Immobilienboom nun Jahr für Jahr weitergehen wird, ist trotzdem nicht ausgemacht. In den Jahren nach der Wiedervereinigung waren die Preise in Westdeutschland schon einmal stark gestiegen. Nur um dann jahrelang zu stagnieren, auch in den sogenannten Topstandorten.

Auch jetzt warnen erste Studien vor Übertreibungen. Die Aufholphase sei jetzt beendet, die Phase der Übertreibungen gestartet, meint die Commerzbank. Die Gründe dafür zählen die Commerzbanker detailliert auf: Zum einen sei das Verhältnis zwischen den Häuserpreisen und den Einkommen in den Großstädten regelrecht explodiert. In den fünf größten Städten Deutschlands sind die Häuserpreise sogar um annähernd ein Drittel schneller gestiegen als die Einkommen der Einwohner. "Auch ohne einen langfristigen historischen Vergleich steht hier wohl außer Frage, dass der Immobilienmarkt in den Ballungszentren klare Übertreibungen zeigt", meint Marco Wagner, Autor der Commerzbank-Studie.

Zu weit vom Einkommen entfernt

Weitere Zahlen des Marktforschungsunternehmens Empirica zeigen, dass sich die Wohnraumpreise in München am weitesten von den Einkommen entfernt haben. Dort mussten die Haushalte im vergangenen Jahr für eine 80 Quadratmeter große Wohnung mit guter Ausstattung im Schnitt das 7,6-Fache ihres örtlichen durchschnittlichen Jahreseinkommens bezahlen – ein Anstieg um mehr als die Hälfte.

Als zweiten Indikator hat die Commerzbank sich das Verhältnis zwischen Häuserpreisen und Mieten angeschaut. In den vergangenen fünf Jahren sind die Preise für den Kauf einer Immobilie im Vergleich zur Miete deutlich schneller gestiegen – und dürften noch weiter steigen. Dieser rapide Anstieg deute darauf hin, dass sich gerade in deutschen Ballungszentren Übertreibungen am Häusermarkt ausbilden, heißt es in der Studie.

Zu hohe Verschuldung

Der dritte Punkt: Die stärkere Verschuldung in Hypothekenkrediten. Die Commerzbank berichtet mit Hinweis auf Daten der Bundesbank von einem Anstieg dieser Kredite um zuletzt vier Prozent – und damit stärker als die Einkommen der privaten Haushalte, die um drei Prozent zulegen konnten.

Auch die Bundesbank hat längst die Alarmglocken geläutet. "Wir gehen davon aus, dass die Preise in vielen deutschen Großstädten zwischen 10 und 20 Prozent über den Werten liegen, die fundamental zu rechtfertigen wären", sagte Notenbankchef Jens Weidmann bereits im letzten Jahr.

Trotzdem wird der Hype um Betongold nach Meinung der Commerzbank weitergehen. Doch die Risiken nehmen zu. Und sollte der Flüchtlingsstrom deutlich zurückgehen, könnte der Boom am Immobilienmarkt auch schnell beendet sein, warnt Marco Wagner von der Commerzbank.

Rückgang der Renditen, Aktien unter Druck

Als Warnzeichen gilt auch der Rückgang der Renditen. Einer Studie der Helaba zufolge sind sie für erstklassige Immobilien in den sieben Top-Metropolen in den vergangenen zwölf Monaten um 0,45 Prozent gefallen, in den zwölf B-Standorten um 0,21 Prozent.

Dass sich der Immobilien-Boom einem vorläufigen Ende zuneigen könnte, zeigt auch ein Blick auf die Immobilienaktien. Nach einem rasanten Anstieg in den Vorjahren sind die meisten Papiere in den letzten Monaten deutlich unter Druck geraten.

lg

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