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Gebeutelte Anlageklasse

Offene Immobilienfonds: Kein Ende der Krise in Sicht

Als vorläufig letzten hat es den Degi German Business erwischt. Auch dieser offene Immobilienfonds wird abgewickelt. Damit hat sich die Zahl der zur Auflösung bestimmten Fonds auf zwölf erhöht. Und es dürfte nicht der letzte sein.

Bisher werden 11 der 16 eingefrorenen offenen Immobilienfonds aufgelöst

Spätestens am 22. März muss die Schweizer Bank Credit Suisse entscheiden, ob sie ihren seit einem Jahr geschlossenen Fonds CS Property Dynamic endgültig abwickelt oder doch wieder öffnet. Erst letzten November hatte die Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft (KAG) die Auflösung ihres Fonds Degi German Business beschlossen.

Damit setzt sich die Krise der einst als sichere Anlage für Privatanleger gepriesenen offenen Immobilienfonds fort. Laut Berechnungen des Branchenverbandes BVI sind von den 82 Milliarden Euro, die Ende 2012 von den offenen Immobilien-Publikumsfonds verwaltet wurden, 25 Prozent, also 20,6 Milliarden Euro eingefroren beziehungsweise in Auflösung. Besonders hart trifft es die Anleger der Aberdeen KAG, die inzwischen vier Fonds mangels ausreichender Liquidität abwickeln muss.

Für die Anleger bedeutet das, dass sie einen Teil ihrer Gelder auf nimmer Wiedersehen verlieren werden. "Die Abwicklung mit hohen Verlusten ist unausweichlich", prophezeit Steffen Sebastian, Professor an der International Real Estate Business School in Regensburg.

Die Ursache dafür liege darin, dass die Fonds in Abwicklung die besseren Gebäude in den besseren Lagen bereits verkauft haben und dabei auch Preiszugeständnisse machen mussten. Damit hat sich der Anteil ihrer Immobilien in 1A-Lagen verringert, was zu einer Verschlechterung der Bestandsqualität führt. Hinzu kommt, dass sich für die weniger qualitätsvollen Gebäude derzeit nur schwer Abnehmer finden - und die Banken offensichtlich nicht bereit sind, die Finanzierung zu übernehmen.

Verluste entstehen auch dann, wenn die Immobilienfonds ihre Objekte unter Verkehrswert verkaufen. Das ist ihnen zwar eigentlich untersagt, doch Experten warnen, dass schwer verkäufliche Objekte eventuell zu Schleuderpreisen verramscht werden müssen, wenn das Ende der Abwicklungsfrist droht.

Noch schlechter sieht es für Anleger aus, die kurzfristig Liquidität aus ihren Beständen benötigen und ihre Anteile an der Börse verkaufen. Dabei drohen ihnen Abschläge gegenüber den veröffentlichen Anteilspreisen von bis zu 60 Prozent. In den meisten Fällen ist es daher sinnvoller, nicht über die Börse zu verkaufen, sondern auf die Ausschüttungen zu warten.

Hochschulprofessor Sebastian weist zudem auf Interessenkonflikte zwischen Anlegern und Fondsgesellschaften hin. Während die Anleger ein Interesse daran haben, dass die Fonds möglichst rasch abgewickelt werden, besteht für das Fondsmanagement der Anreiz, die Auflösung über Jahre zu strecken, um weiterhin Gebühreneinnahmen zu generieren. Tatsächlich wurde den beiden größten derzeit in Abwicklung befindlichen Fonds, dem CS Euroreal und dem SEB Immoinvest, eine Auflösungsfrist bis zum 30. April 2017 eingeräumt. Bereits in diesem Jahr müssen der HansaImmobilia und der Degi Europa abgewickelt werden.

Trotzdem soll es auch in Zukunft möglich sein, neue offene Immobilienfonds zu gründen. Das sieht zumindest der Gesetzesentwurf des Bundesfinanzministeriums vor, der im Dezember vom Bundeskabinett verabschiedet wurde und im Juli dieses Jahres in Kraft treten soll. Er soll die EU-Richtlinie für alternative Investments (AIFM) in Deutschland umsetzen.

Lesen Sie mehr dazu im nachfolgenden Beitrag: Was sich bei offenen Immobilienfonds ändert.

Stand: 19.02.2013, 15:33 Uhr