Übernahme im Immobiliensektor

Stunde der Wahrheit Offene Immobilienfonds – eine bitterböse Bilanz

von Angela Göpfert

Stand: 02.05.2017, 17:46 Uhr

Die Abwicklungsfrist für die einstigen Schwergewichte unter den Offenen Immobilienfonds SEB Immoinvest und CS Euroreal ist abgelaufen. Wir ziehen eine Bilanz - und sie fällt nicht schön aus.

Anleger assoziieren Betongold gerne mit Sicherheit. Doch schaut man sich die Wertentwicklung der Offenen Immobilienfonds in Abwicklung an, so muss man dieses positive Urteil rasch revidieren.

Ende April ist nun die Abwicklungsfrist für den SEB Immoinvest und den CS Euroreal nach fünf Jahren abgelaufen. Das Verwaltungsmandat ging damit auf die depotführenden Banken über. Für den SEB Immoinvest ist dies die Caceis Bank, die Commerzbank übernimmt die Betreuung des CS Euroreal.

Schleppende Abwicklung

Für die Anleger ändert sich durch diesen Schritt nichts, außer dass sie die Ausschüttungen und die aktuellen Berichte nun von der zuständigen Depotbank erhalten.

Es sind die letzten beiden großen Publikumsfonds, bei denen das Fondsmanagement das Heft aus der Hand gibt. Zumindest offiziell. Denn von einer endgültigen Abwicklung sind beide Fonds noch weit entfernt.

Von einst 135 Immobilien zum Zeitpunkt der Auflösung des SEB Immoinvest hat das Fondsmanagement bislang nur rund 50 Prozent verkauft. Deutlich besser voran kam die Credit Suisse mit ihrem CS Euroreal. Hier wurden nach eigenen Angaben bereits mehr als 80 Prozent des Immobilienportfolios verkauft.

Das kann noch zehn Jahre dauern

Experten wie Sonja Knorr, Director Alternative Investments bei Scope Ratings, rechnen damit, dass sich in beiden Fällen die komplette Abwicklung noch über Jahre hinziehen wird.

»Die Fonds müssen auch noch Geld bereithalten etwa für den Fall, dass das Finanzamt Steuern nachfordert. Erst wenn es keine Ansprüche seitens Dritter mehr geben kann, können die Fonds endgültig aufgelöst werden. Es ist also nicht ausgeschlossen, dass auch in zehn Jahren noch kleinere Anteile als Rückstellungen zurückgehalten werden.«

"Prozentual zweistellige Verluste"

Dennoch schreit das Ende der Abwicklungsfrist für die beiden einstigen Dickschiffe der Branche nach einer Zwischenbilanz. Und diese fällt verheerend aus. Binnen fünf Jahren fuhren Anleger etwa laut Angaben von Savills, die seit 2015 den SEB Immoinvest betreuen, mit dem Fonds einen Verlust von 14,7 Prozent ein.

Scope-Expertin Sonja Knorr rechnet im Gespräch mit boerse.ARD.de für den CS Euroreal für den gleichen Zeitraum ebenfalls mit "prozentual zweistelligen Verlusten".

Preise zu hoch angesetzt

Doch woher rührt diese desaströse Bilanz? Nun, beim Immobilienverkauf zeigte sich, dass die Fondsmanager früher oft mit lockerem Füllfederhalter auf Einkaufstour waren. Vermeintliche Sachverständige hatten die Preise nicht selten viel zu hoch angesetzt.

So wurde Anfang März eine gut vermietete britische Immobilie aus dem Bestand des SEB Immoinvest mehr als 20 Prozent unter dem zuletzt angesetzten Wert verkauft. Für Sonja Knorr von Scope kein Einzelfall.

Fragwürdige Vergütungspraxis

Besonders ärgerlich: Für den Verkauf einer Immobilie, zu dem sie ja schließlich verpflichtet waren, kassierten die Fondsgesellschaften auch noch eine "Erfolgsgebühr": Beim SEB Immoinvest belief sie sich auf 0,38 Prozent, beim CS Euroreal betrug sie 0,57 Prozent.

Beim SEB Immoinvest lag zudem die jährliche Gesamtkostenquote bei 0,71 Prozent, beim CS Euroreal mussten Anleger 0,82 Prozent berappen. Auch in Zukunft dürften für die Anleger ähnlich hohe Gebühren fällig werden – bis sie das Kapitel SEB Immoinvest respektive CS Euroreal dann endlich abschließen können. Also 2030 oder so.

Darstellung: